경제와 미래
2025. 7. 1. 10:04
6.28 부동산 규제 대책 : 지방에 미치는 영향
6.28 부동산 대출 규제 대책은 주로 수도권 및 규제지역의 과열된 시장과 가계부채 관리에 초점을 맞추고 있지만, 지방(비수도권) 시장에도 간접적이고 복합적인 영향을 미치고 있습니다. 이미 수도권과 지방 간의 시장 양극화가 심화되고 있는 상황에서, 이번 대책은 이러한 격차를 더욱 공고히 할 가능성이 있습니다.
1. 정책 적용의 차등화: 6.28 대책의 주요 대출 규제는 수도권 및 규제지역에 집중되어 있습니다.
- 생애최초 주택구입자 LTV: 수도권 및 규제지역에서는 LTV가 80%에서 70%로 하향 조정되었으나, 지방은 기존 80%를 유지합니다.
- 생활안정자금 목적 주택담보대출: 수도권 및 규제지역에서 2주택 이상 보유자에 대한 대출 취급이 금지된 반면, 지방 소재 주택을 담보로 하는 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도는 금융회사가 자율적으로 설정할 수 있습니다.
- 6개월 이내 전입 의무: 수도권 및 규제지역에만 적용되며, 지방(규제지역 외)에는 전입 의무가 없습니다.
- 주택담보대출 만기 제한: 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 만기가 30년 이내로 제한되지만, 지방은 이에 해당하지 않아 상대적으로 긴 만기 대출이 가능할 수 있습니다.
이처럼 지방은 수도권에 비해 대출 규제가 상대적으로 덜 강화되었지만, 이는 지방 시장이 이미 침체 국면에 있음을 반영하는 것으로 해석될 수 있습니다.
2. 시장 양극화 심화: 6.28 대책 이전부터 한국 부동산 시장은 수도권의 가격 상승과 지방의 미분양 증가라는 양극화 현상이 두드러지고 있었습니다.
- 주택 가격: 2025년 5월 기준, 전국 주택 매매가격지수는 하락(-0.02%)했지만, 수도권(0.02%)과 서울(0.14%)은 상승한 반면, 지방은 하락세(-0.06%)를 지속했습니다. 전세가격지수 또한 지방은 하락(-0.03%)했으며, 월세가격지수는 보합(0.00%)을 나타냈습니다. 특히 공급 물량이 과다한 대구, 세종 등 일부 지방 지역에서는 전세가격 하락 및 월세 보합 수준이 나타났습니다.
- 미분양 주택: 지방은 12년 만에 가장 많이 쌓인 미분양 물량이 가격 상승을 짓누르고 있는 상황입니다. 2025년 1분기 전국 미분양 주택 수는 13만 가구를 초과하여 전년 대비 20% 증가했으며, 특히 대구와 경북 지역의 미분양 비율은 각각 5.8%, 6.4%에 달해 공급과 수요 간 불균형이 심각합니다. 전국 '준공 후 미분양'(악성 미분양)은 27,013호로 증가 추세이며, 이 중 80% 이상이 지방에 집중되어 있습니다. 금융 부담을 견디지 못한 일부 건설사는 대규모 분양 할인(예: 대구의 한 아파트 1억 원 할인)에 나섰음에도 여전히 물량이 쌓여 있습니다.
- 주택 공급 위축: 지방의 투자 심리 위축과 리스크 증가로 인해 건설업체들은 신규 프로젝트 착공을 꺼리고 있으며, 이는 전체 주택 시장의 건강성을 위협하는 요소가 되고 있습니다. 2025년 상반기 비수도권의 민간 주택 인허가 물량은 전년 대비 16.8% 감소했습니다. 5월 기준 지방의 착공은 전월 대비 9.5% 감소했고 , 분양은 전월 대비 41.5% 감소했습니다. 누적 인허가 실적 또한 지방은 전년 동기 대비 18.8% 감소했습니다.
- PF 불안정성: 고물가·고금리·고환율의 '3고 위기'는 건설사의 재무 불안정성을 심화시키고 있으며 , 지방의 부실 PF 사업장도 증가하고 있습니다. 금융권에서 대출 만기 연장을 거부하는 사례도 늘고 있어 자금 조달에 어려움을 겪는 건설사들이 많습니다.
3. 6.28 대책의 지방 시장에 대한 간접적 영향: 6.28 대책은 수도권 과열을 진정시키기 위한 강력한 조치이지만, 이는 이미 침체된 지방 시장에 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. 수도권의 대출 규제가 강화되면서 투자 수요가 지방으로 분산될 가능성은 낮고, 오히려 전반적인 부동산 시장의 유동성 감소와 투자 심리 위축이 지방 시장의 회복을 더욱 어렵게 만들 수 있습니다. 특히, 지방의 건설사들은 이미 높은 미분양 재고와 PF 불안정성으로 어려움을 겪고 있어, 대출 규제로 인한 수요 위축은 신규 공급을 더욱 감소시켜 장기적인 수급 불균형을 심화시킬 위험이 있습니다.
결론적으로, 6.28 대책은 수도권 중심의 과열을 억제하는 데 중점을 두었으나, 지방 시장의 고질적인 미분양 문제와 공급 위축을 해결하기 위한 직접적인 해법을 제시하지는 못했습니다. 오히려 시장 전반의 유동성 감소와 투자 심리 위축이 지방 시장의 침체를 장기화시키고, 수도권과의 양극화를 더욱 심화시킬 수 있다는 우려가 제기됩니다.
6.28 부동산 대출 규제 대책: 전체 구조와 시장 파장
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