전세·월세·매매 사기 안 당하는 법

전세·월세·매매 사기는 ‘권리관계 서류 확인’과 ‘돈 지급 타이밍 통제’에서 갈린다. 등기부·건축물대장·전입·확정일자·보증 가입 가능성을 순서대로 점검하면 위험을 크게 줄일 수 있다.

최종 업데이트 2025-12-13

1. 사기 패턴은 결국 ‘서류’와 ‘돈 타이밍’에서 터진다

전세·월세·매매를 가리지 않고, 사고는 두 지점에서 반복된다. 첫째는 권리관계가 이미 위험한데도 계약을 진행하는 경우다. 둘째는 계약 직전이나 잔금 직전에 권리가 바뀌는 경우다. 그래서 ‘계약 전 확인’과 ‘계약 당일 재확인’을 분리해 운영해야 한다. 서류는 준비물이 아니라, 진행 여부를 결정하는 필터다.

특히 전세는 보증금 회수가 본질이다. 월세는 보증금이 작아 보여도, 권리관계가 꼬이면 퇴거와 환급이 함께 막힌다. 매매는 잔금과 소유권 이전이 붙어 있어, 대리인·명의·계약금 과다 지급이 가장 흔한 사고 포인트가 된다. 결국 핵심은 ‘안전한 집인지’와 ‘안전한 순서인지’를 따로 확인하는 것이다.

사기 예방의 본질은 권리관계 확인과 지급 타이밍 통제다.

2. 계약 전 1차 필터: 등기부등본에서 반드시 보는 지점

등기부등본은 ‘이 집의 권리 이력표’다. 가장 먼저 소유자와 계약 상대가 같은지 본다. 소유자와 계약자가 다르면, 그 순간부터 대리권·위임 범위·진정성 여부가 핵심 리스크가 된다. 다음은 갑구와 을구를 나눠 읽는다. 갑구는 소유권과 소유권 다툼, 을구는 담보권 같은 ‘소유권 외 권리’가 주로 올라온다.

위험 신호는 이름이 선명하다. 을구에 근저당권이 있으면 선순위 채권이 존재한다는 뜻이다. 갑구에 가압류·압류·가처분·강제경매 관련 문구가 보이면, 권리 침해나 분쟁이 진행 중일 수 있다. 이 신호가 뜨면 “설명 듣고 진행”이 아니라 “원칙적으로 중단”이 안전하다. 시세가 싸다는 이유로 들어가면, 싸진 이유가 나중에 현실이 되는 경우가 많다.

전세·월세에서는 ‘선순위 채권 규모’가 사실상 생존선이다. 집이 경매로 넘어가면 낙찰금에서 선순위부터 돈이 빠져나간다. 보증금이 그 뒤에 서면 회수 실패로 연결된다. 그래서 등기부만 보고도 대략의 위험도를 분류해야 한다. 모르겠으면 등기부를 들고 중개사 말보다 문구 자체를 기준으로 판단한다.

등기부에서 위험 문구가 보이면 원칙적으로 중단하는 게 정답이다.

3. 계약 당일 2차 필터: “직전 변동” 재확인과 서류 원본 대조

사기는 계약 직전의 ‘권리 끼워 넣기’에서 자주 발생한다. 그래서 계약서 쓰는 날에도 등기부등본을 다시 발급해 직전 변동이 없는지 본다. 어제 안전했던 집이 오늘 안전하다는 보장은 없다. 중개사무소 출력본만 믿기보다, 발급 시점이 당일인지 확인하는 습관이 필요하다. 서류는 최신성이 생명이다.

신분 확인은 감정이 아니라 절차다. 임대인·매도인 본인이라면 신분증과 등기부의 소유자 정보를 교차 확인한다. 이름만 같고 주민등록번호·주소가 다르면 위험 신호다. 공동소유라면 전원 동의와 서명이 필요한 구조가 많다. 한 명만 나와서 진행하려 하면, 나중에 ‘동의 없었다’로 분쟁이 열린다.

대리인이 나오면 계약 난이도가 확 올라간다. 이때는 위임장만으로 끝내지 않고, 위임 범위가 임대차 체결·보증금 수령·계약 해지 등 어디까지인지 문장으로 확인한다. 수령 계좌가 임대인 명의가 아닌 경우도 사고가 잦다. “대리인 계좌로 입금”은 기본적으로 피하는 설계가 유리하다.

계약 당일은 등기부 재발급과 신분·권한 원본 대조의 날이다.

4. 건축물대장으로 “집의 정체”를 확인한다

등기부가 권리의 지도라면, 건축물대장은 건물의 주민등록증에 가깝다. 용도가 주거로 되어 있는지, 위반건축물로 표시되는지 확인한다. 위반건축물이면 임대차 분쟁에서 ‘설명 없었다’가 쟁점이 되기 쉽다. 주택이 아니라 근린생활시설로 등록된 구조를 주거로 쓰는 경우도 있다. 이때는 대출·보증·전입 등에서 예상치 못한 제한이 발생할 수 있다.

발급은 정부24에서 가능하고, 조회는 세움터에서도 가능하다. 다만 지자체 시스템 연계나 표시 방식이 바뀌는 경우가 있어, 최종 판단은 정부24·세움터 같은 공식 경로로 확인하는 습관이 안전하다. ‘집주인이 괜찮다 했어요’는 증빙이 아니다. 서류에 찍혀 있는 표기가 증빙이다. 계약서에 “위반건축물 해당 여부를 설명 받았다” 같은 문구를 넣는 것도 분쟁 예방에 도움이 된다.

건축물대장은 용도와 위반 여부를 확인하는 필수 2차 서류다.

5. 전세·월세 핵심: 대항력, 확정일자, 그리고 ‘보증 가입 가능성’

전세·월세는 ‘권리 취득’이 늦는 순간부터 취약해진다. 일반적으로 임차인은 실제 입주와 전입신고로 대항력 요건을 갖추고, 확정일자를 받으면 우선변제권 취득이 가능해진다. 중요한 건 “했는지”와 “언제 했는지”다. 이사한 날, 전입신고와 확정일자까지 한 번에 처리하는 흐름이 안전하다. 하루 늦어도 그 하루가 서열을 바꿀 수 있다.

또 하나의 분기점이 전세보증금 반환보증이다. 보증은 만능은 아니지만, ‘집주인이 못 돌려줄 때’의 플랜B가 된다. 다만 보증기관별로 대상 주택, 권리 침해 여부, 신청 기한 같은 조건이 있다. 그래서 계약서 쓰기 전에 “이 집이 보증 가입 가능한 형태인지”부터 확인하는 순서가 유리하다. 가입이 불가능한 집은, 싸도 비싸게 끝날 확률이 올라간다.

보증을 고려한다면 계약서 문구도 중요해진다. 확정일자·전입에 협조한다는 문장, 권리 변동이 생기면 해제한다는 문장을 특약으로 묶어야 한다. 보증 심사 과정에서 요구하는 서류를 미리 확보해 두면 일정이 꼬이지 않는다. 보증은 마음이 아니라 요건으로 움직인다. 그래서 ‘가능성 확인’이 계약 전 체크리스트로 들어가야 한다.

전세·월세는 전입·확정일자와 보증 가입 가능성 확인이 생명줄이다.

6. 매매 핵심: 계약금 과다 지급 금지, 잔금과 소유권 이전의 동시성

매매 사고는 생각보다 단순하다. 계약금이 과다하게 나가고, 잔금 전에 권리관계를 완전히 정리하지 않아서 터진다. 계약금은 ‘진행 의사 표시’이지 ‘안전 프리미엄’이 아니다. 계약금이 클수록 협상력은 오히려 떨어지고, 해제 시 손실도 커진다. 그래서 매매는 금액보다 순서가 먼저다.

잔금일에는 등기부 최종 확인이 다시 들어간다. 잔금 지급 전 등기부를 재발급해 권리 변동이 없는지 확인하고, 소유권 이전에 장애물이 없는지 점검한다. 대리인 거래라면 위임 범위와 수령 계좌가 더 중요해진다. “지금 바쁘니 먼저 보내 달라”는 요청은 리스크 시그널로 취급하는 편이 안전하다. 잔금은 ‘확인 완료 후’에만 움직인다.

중개사가 있다면 중개대상물 확인·설명서의 기재 내용도 꼼꼼히 본다. 설명서에 적힌 권리관계와 실제 등기부가 다르면, 등기부가 우선이다. 말로 들은 설명은 분쟁에서 힘이 약하다. 서류에 적힌 문장이 힘이다. 그래서 마지막은 항상 문장으로 잠가야 한다.

매매는 잔금 전 최종 확인과 ‘확인 후 지급’ 원칙이 전부다.

7. 특약 문장 예시: 짧고 강하게 ‘돈 잠금’ 걸기

특약은 길게 쓰면 오히려 해석이 흔들린다. 대신 조건과 결과를 한 줄로 연결한다. ‘권리 변동 금지’와 ‘위반 시 해제·환급’을 짝으로 둔다. 임차계약이면 전입·확정일자 협조 문장을 넣고, 매매면 잔금 전 권리 정리 완료 문장을 둔다. 아래 예시는 상황에 맞게 날짜와 금액만 바꿔 사용한다.

권리 변동 금지: 본 계약 체결일부터 잔금 지급일까지 임대인(매도인)은 목적물에 근저당권 설정, 가압류, 압류, 가처분, 경매신청 등 권리 변동을 발생시키지 않는다.

위반 시 해제: 위 권리 변동이 확인될 경우 임차인(매수인)은 서면 통지로 계약을 해제할 수 있으며, 임대인(매도인)은 계약금 전액과 동액의 위약금을 즉시 반환한다.

전입·확정일자 협조: 임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여에 필요한 서류 제공 및 절차에 협조한다.

잔금 지급 조건: 잔금은 잔금일 당일 발급한 등기부등본상 권리 변동이 없고, 계약서 및 설명서 기재 사항과 일치함이 확인된 후 지급한다.

문장만으로 모든 위험을 없애지는 못한다. 하지만 ‘돈이 움직이는 조건’을 계약서에 박아두면, 상대의 태도가 달라지고 분쟁에서 위치가 달라진다. 특약은 감정의 표현이 아니라, 절차의 버튼이다. 그리고 버튼은 단순할수록 잘 눌린다. 계약서는 멋이 아니라 생존이다.

특약은 ‘조건과 결과’를 한 줄로 묶어 돈 흐름을 통제한다.

8. 자주 묻는 질문

Q1. 등기부에 근저당이 있으면 무조건 위험한가

무조건 위험이라고 단정하기는 어렵다. 다만 근저당은 선순위 채권이 있다는 뜻이라, 보증금 회수 여력을 계산해야 한다. 계산이 어렵거나 설명이 흐리면, 그 자체가 리스크다. 전세는 ‘회수’가 본질이므로 보수적으로 접근하는 편이 안전하다.

Q2. 계약 전에 등기부를 봤는데, 계약 당일에도 또 봐야 하나

봐야 한다. 권리관계는 계약 직전에도 바뀔 수 있다. 계약 당일 발급본으로 직전 변동을 확인하는 절차가 사고를 크게 줄인다. 서류는 “한 번 확인”이 아니라 “결정 시점마다 확인”이다.

Q3. 전입신고와 확정일자는 언제 하는 게 가장 안전한가

가능하면 입주 당일에 같이 처리하는 흐름이 안전하다. 전입신고와 확정일자는 권리 취득의 핵심 절차다. 하루 차이가 우선순위를 바꿀 수 있다는 점을 전제로 움직여야 한다. 실무에서는 이사 일정에 맞춰 미리 동선을 설계하는 편이 좋다.

Q4. 전세보증금 반환보증은 계약 후에 생각해도 되나

권장되는 흐름은 계약 전 가능성 확인이다. 보증은 주택 유형, 권리 침해 여부, 신청 기한 등 조건이 있다. 계약 후에 불가 판정을 받으면 선택지가 급격히 줄어든다. 그래서 “가입 가능 집만 계약한다”는 원칙이 안전하다.

QnA 10

Q1. 등기부등본은 언제 떼서 봐야 안전한가

A1. 계약 검토 단계에서 1회, 계약서 작성 당일에 1회, 잔금 또는 입주 직전에 1회를 권장한다. 사기는 계약 직전 권리 변동에서 터지는 경우가 많아 ‘당일 발급본’ 확인이 핵심이다.

Q2. 등기부에서 가장 먼저 확인할 것은 무엇인가

A2. 소유자와 계약 상대가 동일한지부터 확인한다. 다음으로 갑구의 가압류·압류·가처분·경매 관련 기재, 을구의 근저당권 등 담보권을 확인해 위험 신호가 있으면 원칙적으로 중단하는 게 안전하다.

Q3. 전세에서 근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나

A3. 무조건 금지로 단정할 수는 없지만, 선순위 채권이 있다는 뜻이므로 보증금 회수 가능성이 급격히 나빠질 수 있다. 선순위 규모와 시세, 보증 가입 가능성까지 계산이 안 되거나 설명이 흐리면 중단이 안전하다.

Q4. 대리인이 나왔을 때 계약해도 되는 기준은 무엇인가

A4. 본인 계약이 원칙이다. 불가피하면 대리권을 증명하는 서류로 권한 범위를 문장으로 확인하고, 대금 수령 계좌는 가능하면 소유자 명의로 제한한다. 서류가 불완전하거나 통화 연결을 회피하면 위험 신호로 보고 중단하는 편이 낫다.

Q5. 전입신고와 확정일자는 왜 둘 다 해야 하나

A5. 전입신고와 실제 점유는 대항력의 핵심 요소가 되고, 확정일자는 우선변제권과 연결된다. 둘 중 하나만으로는 보호가 빈약해질 수 있어, 입주 당일에 함께 처리하는 흐름이 안전하다.

Q6. 월세는 보증금이 적으니 등기부 확인을 생략해도 되나

A6. 생략하면 안 된다. 보증금이 작아도 분쟁이 생기면 퇴거와 환급이 동시에 막힐 수 있다. 또 월세 계약은 거주 안정성이 본질이라 권리관계가 불안한 집은 생활 리스크가 커진다.

Q7. 건축물대장은 왜 확인해야 하나

A7. 건축물대장은 건물의 용도와 위반건축물 여부를 보여준다. 주거로 합법 등록되지 않았거나 위반 표시가 있으면 보증 가입, 대출, 분쟁 해결에서 예상치 못한 제약이 발생할 수 있어 계약 전 확인이 필요하다.

Q8. 시세보다 유난히 싼 집은 왜 위험한가

A8. 싸진 이유가 권리관계, 보증 가입 불가, 불법 용도, 분쟁 진행 같은 구조적 문제인 경우가 많다. 가격이 ‘이상하게’ 좋을 때는 서류에서 이유가 드러나는 경우가 많으니, 흥정 전에 서류부터 본다는 순서를 고정하는 게 안전하다.

Q9. 매매에서 가장 위험한 타이밍은 언제인가

A9. 계약금 지급 직전과 잔금 지급 직전이다. 계약금이 과도하면 해제 시 손실이 커지고 협상력이 떨어진다. 잔금은 등기부 최종 확인과 권리 정리 완료가 확인된 뒤에만 지급하는 원칙이 중요하다.

Q10. 특약은 어떤 방향으로 써야 실효성이 있나

A10. 길게 쓰기보다 ‘조건과 결과’를 한 문장으로 묶는 방식이 실효성이 높다. 권리 변동 금지, 위반 시 해제 및 반환, 전입·확정일자 협조, 잔금 지급 조건을 핵심 축으로 두고 날짜와 금액만 명확히 박아두는 구성이 안전하다.

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질문은 다르지만 결론은 같다. 서류와 순서가 리스크를 결정한다.

참고·출처

주택임대차의 대항력과 우선변제권 요건은 국가법령정보·생활법령정보 및 주택도시보증공사 안내 내용을 기준으로 정리했다. 건축물대장 발급·열람 절차는 정부24 민원 안내와 건축행정시스템 세움터의 공식 안내를 참고했다. 전세보증금 반환보증의 신청 시기와 대상 요건은 한국주택금융공사 및 주택도시보증공사 공식 안내를 중심으로 정리했다.

생활법령정보: 주택임대차 대항력·우선변제권
주택도시보증공사: 전세사기 예방 안내(대항력·확정일자)
정부24: 건축물대장 등본(초본) 발급·열람
세움터: 건축행정시스템
한국주택금융공사: 전세보증금반환보증(일반전세지킴보증)